Perustajaurakoinnin talousjohtamisen käsikirja › Perustajaurakoinnin rahoitus ja vakuudet

Perustajaurakoinnin
rahoitus ja vakuudet

Mitä tehdä, jos pankki sanoo ei?

Perustajaurakoinnin rahoitusmarkkina on muuttunut viime vuosina merkittävästi. Pankkien lainahanat ovat tiukemmalla, ja vaatimukset niin ennakkovarauksille kuin rakennusliikkeen vakavaraisuudelle ovat kasvaneet. Moni hanke tyssää jo alkumetreillä siihen, ettei rahoitus ratkea perinteisin keinoin. Pankkilaina ei kuitenkaan ole ainoa tapa rahoittaa rakennushanketta. Oli rahoitustapa mikä tahansa, on tärkeää panostaa huolelliseen suunnitteluun ja varmistaa, että vakuudet ovat kunnossa ja rahoitus onnistuu, ennen kun hanketta lähdetään toteuttamaan.

Lue laajemmin aiheesta ja tutustu koko oppaaseen: Perustajaurakoinnin talousjohtamisen käsikirja – Menestystekijät kirjanpidosta rahoitukseen

Tutustu koko oppaaseen

Tässä artikkelissa:

Perustajaurakoinnin rahoitus

Rahoituslähteet: Mistä rahoitusta voi hakea?
Vaatimukset: Rakennuslainan ehdot ja vakuudet
Aikataulu: Aloita hanke vasta, kun rahoitus on varma
Varasuunnitelma: Vaihtoehtoiset strategiat, jos pankki sanoo ei
Ennakoi: Hyvä valmistelu on perustajaurakoinnissa kaiken a ja o

Mikset säästäisi omaa aikaasi ja antaisi rakennusalaan erikoistuneiden taloushallinnon asiantuntijoidemme auttaa sinua taloutesi hoidossa?

Pyydä tarjous

Mistä perustajaurakoitsija voi hakea rahoitusta?

Pankkirahoitus on edelleen yleisin tapa rahoittaa RS-hanke, mutta markkinatilanne on tehnyt siitä aiempaa haastavampaa. Pankit vaativat vahvaa näyttöä rakennusliikkeen vakavaraisuudesta ja korkeaa ennakkomarkkinointiastetta ennen lainan myöntämistä.

Vaihtoehtona on omarahoitus, joka on yleistynyt pankkien kiristyneen lainanannon myötä. Tällöin rakennusliike rahoittaa hankkeen omalla kassallaan, jolloin asunto-osakeyhtiölle ei haeta erillistä yhtiölainaa. Tämä muuttaa myös myytävän tuotteen luonnetta, sillä osakkeet myydään tällöin velattomina. Asunnon ostajalle tämä on toisaalta selkeää, kun kauppahintaan ei sisälly rahoitusvastikkeella katettavaa lainaosuutta, mutta tällöin kauppahinta on korkeampi.

Mikä on RS-hanke?

Lyhenne RS tulee sanoista rahoituslaitosten neuvottelukunta suosittelee, ja se viittaa asuntokauppalain mukaiseen turvajärjestelmään. Käytännössä RS-hanke tarkoittaa kohdetta, jossa uuden asunto-osakeyhtiön osakkeita aletaan myydä kuluttajille jo rakentamisvaiheen aikana. Laki velvoittaa perustajaurakoitsijan asettamaan ostajien turvaksi tietyt vakuudet ja toimittamaan turva-asiakirjat säilytettäväksi (yleensä pankkiin) ostajien suojaksi rakennusliikkeen mahdollista maksukyvyttömyyttä vastaan.

Rakennuslainan ehdot ja vakuudet – mitä pankki vaatii?

Rahoituksen saaminen edellyttää, että vakuudet ovat kunnossa. Käytännössä ilman asianmukaisia vakuuksia pankki ei myönnä lainaa eikä RS-järjestelmän mukaista hanketta voi viedä läpi.

Tärkeimmät vakuudet ovat rakentamisvaiheen vakuus sekä suorituskyvyttömyysvakuutus. Rakentamisvaiheen vakuus on asetettava heti hankkeen alussa, ja sen on oltava vähintään 5 prosenttia urakkahinnasta. Kun osakkeita aletaan myydä, vakuusmäärän on noustava vähintään 10 prosenttiin myytyjen osakkeiden kauppahinnasta. Suorituskyvyttömyysvakuutus on puolestaan tyypillisesti 25 prosenttia urakkahinnasta.

Usein paras tilanne on, jos rakennusliikkeellä on omasta vakuutusyhtiöstä saatava urakkavakuuslimiitti. Jos tällaista ei ole, ainoa vaihtoehto on yleensä pankin myöntämä takaus. Tämä tuo mukanaan lisähaasteen: pankki vaatii takaukselleen vastavakuuksia. Nämä vastavakuudet voivat olla esimerkiksi yrityskiinnityksiä tai kiinteistöjä. Jos rakennusliikkeellä ei ole osoittaa riittäviä vastavakuuksia, hanke voi pysähtyä tähän, vaikka idea olisi kuinka hyvä.

Aallon asiantuntijan huomio: ”Pankit eivät katso vain yksittäistä hanketta. Rahoitushakemuksen tueksi tarvitaan usein koko rakennusliikkeen 3-5 vuoden tulos- ja tase-ennuste. Pankin on voitava luottaa siihen, että yhtiö pysyy pystyssä koko rakennusajan ja selviää velvoitteistaan.”

Aloita hanke vasta, kun rahoitus on selvillä

Yksi tavallinen virhe on aloittaa rakentaminen liian aikaisin. Innokkuus on yrittäjälle hyve, mutta perustajaurakoinnissa se voi kostautua kalliisti, jos valmistelut ovat puutteelliset.

Rahoituksen ja vakuuksien näkökulmasta on olemassa selkeä järjestys, jota hankkeen tulisi noudattaa. Ennen kuin pankkia edes kannattaa lähestyä vakavissaan, rakennusluvan on oltava kunnossa. Pankki tarvitsee myös uskottavat piirustukset ja taloussuunnitelman nähdäkseen, mitä ollaan rakentamassa ja millaisilla kustannuksilla.

Kun luvat ja suunnitelmat ovat kasassa, haetaan alustava rahoituspäätös. Tämä päätös on edellytys sille, että ennakkomarkkinointi voidaan aloittaa. Ennen lopullista lainapäätöstä pankki kuitenkin edellyttää, että asuntojen ennakkovaraukset on saatu hyvin käyntiin ja osakkeiden myyminen näyttää toteutuvan suunnitellusti. Tyypillisesti lainaehdoissa vaaditaan, että tietty varausaste – nykyisin usein jopa 60 prosenttia osakkeista – on täyttynyt sitovilla kaupoilla tai varauksilla. Vasta tällöin pankki myöntää lopullisen rahoituksen ja rakentaminen voi alkaa.

Perustajaurakoitsijan muistilista rahoituksen hakemiseen:

Hanki ensimmäisenä rakennuslupa
Varmista, että rahoitukselle on tarvittavat vakuudet
Hae esimerkiksi pankista alustava rahoituspäätös
Aloita ennakkomarkkinointi
Kun ennakkovarauksia on riittävä määrä (usein pankki edellyttää jopa 60 %), voidaan tehdä lopullinen lainapäätös – ja rakentaminen voi alkaa

Jos pankki ei myönnä lainaa: Vaihtoehtoiset rahoitusstrategiat

Mitä tehdä, jos pankki sanoo ei? Moni yrittäjä lannistuu tässä vaiheessa, mutta vaihtoehtoisiakin ratkaisuja on. Markkinoilla on myös yksityisiä rahoitusyhtiöitä ja sijoittajia, jotka voivat rahoittaa hankkeita, joihin perinteinen pankki ei tartu.

Yksi strateginen vaihtoehto, jota on hyödynnetty onnistuneesti esimerkiksi pienemmissä rivitalokohteissa, on hankkeen tyypin muuttaminen. Jos asunto-osakeyhtiömuotoinen RS-hanke ei saa rahoitusta tai vakuuksia ei löydy, kohde voidaan joissain tapauksissa toteuttaa hallinnanjakosopimuksella.

Tässä mallissa ei perusteta asunto-osakeyhtiötä eikä myydä osakkeita, vaan rivitalo myydään kiinteistön määräosina. Ostaja ostaa siis konkreettisen osan tontista ja siihen kuuluvan hallintaoikeuden asuntoon. Tämä keventää hallinnollista taakkaa ja poistaa tietyt RS-järjestelmän vakuusvaatimukset, tehden hankkeen toteutuksesta mahdollista tilanteessa, jos perinteisempi rahoitusmalli vaikuttaa mahdottomalta.

Ennakoi: hyvä valmistelu on perustajaurakoinnissa kaiken a ja o

Perustajaurakointi on laji, jossa huono valmistautuminen tulee kalliiksi. Rahoituspäätökset, vakuusjärjestelyt ja yhtiörakenteet on lyötävä lukkoon ennen kuin yhtäkään osaketta myydään tai perustuksia valetaan.

Vaikka pankkien vaatimukset ovat tiukentuneet, ammattimaisesti suunniteltu ja realistisesti budjetoitu hanke löytää kyllä rahoituksensa – tavalla tai toisella.

Kaipaatko apua rakennushankkeen rahoituksen suunnitteluun?

Rakennusalaan erikoistuneet Aallon asiantuntijat auttavat rakennushankkeen rahoituksen ja taloushallinnon suunnittelussa. Ota yhteyttä kokeneisiin asiantuntijoihimme!