Perustajaurakoinnin
talousjohtamisen käsikirja

Menestystekijät kirjanpidosta rahoitukseen

Perustajaurakointi – tai tuttavallisemmin gryndaus – on rakennusalan liiketoimintamalli, jossa rakennusliike ei ole vain toteuttaja, vaan myös sijoittaja, myyjä ja riskinkantaja. Tämä vaatii poikkeuksellista osaamista myös talouden hallinnalta.

Rakennuttajan on tärkeää olla perillä gryndaukseen liittyvistä erityispiirteistä jo ennen hankkeen aloittamista, jotta projekti voidaan toteuttaa kannattavasti. Riskit ovat suuremmat kuin perinteisessä urakoinnissa, mutta niin on myös onnistumisen potentiaali. Olemme koostaneet Aallon Groupin rakennusalaan erikoistuneiden taloushallinnon osaajien kanssa kattavan tietopaketin perustajaurakoinnin taloushallinnosta. Se ei ole yksinkertainen kokonaisuus, joten haluamme auttaa hahmottamaan, mitä perustajaurakoitsijan on huomioitava heti alkumetreillä ja matkan varrella. Tässä oppaassa käymme läpi kriittiset menestystekijät: miten kahden yhtiön välinen dynamiikka hallitaan kirjanpidossa, miksi verotus poikkeaa normaalista urakoinnista ja miten hanke rahoitetaan kiristyneessä markkinatilanteessa.

Tässä oppaassa:

Perustajaurakoinnin taloushallinnon kulmakivet

Kirjanpito ja tuloutus: Yksi hanke, kaksi yhtiötä
Arvonlisäverotus: Miksi maksan veroa ”omasta käytöstä”?
Rahoitus ja vakuudet: Kun pankki sanoo ei

Mikset säästäisi omaa aikaasi ja antaisi rakennusalaan erikoistuneiden taloushallinnon asiantuntijoidemme auttaa sinua taloutesi hoidossa?

Pyydä tarjous

Mitä on perustajaurakointi eli gryndaus?

Perustajaurakoinnissa rakennusliike ei ota tilausta ulkopuoliselta asiakkaalta, vaan käynnistää hankkeen itse. Prosessi etenee tyypillisesti näin:

Rakennusliike perustaa asunto-osakeyhtiön (kohdeyhtiö).
Rakennusliike tekee urakkasopimuksen tämän perustamansa yhtiön kanssa.
Rakennusliike myy asunto-osakeyhtiön osakkeet (eli tulevat kodit) kuluttajille tai sijoittajille, usein jo rakentamisen aikana.

Tämä liiketoimintamalli vaatii taloushallinnolta erityistä tarkkuutta. Pöydällä on samanaikaisesti kahden eri juridisen yhtiön kirjanpito, verottajan tarkka syynäys oman käytön arvonlisäverosta sekä pankkien asettamat RS-järjestelmän vakuusvaatimukset.

1. Kirjanpito ja tuloutus: Yksi hanke, kaksi yhtiötä

Perustajaurakoinnin yleinen sudenkuoppa on hahmottaa rakennusliikkeen ja asunto-osakeyhtiön välinen suhde. Vaikka rakennusliikkeellä on määräysvalta, kyseessä on kaksi erillistä kirjanpitovelvollista yhtiötä, joilla on omat taseensa ja omat velvoitteensa.

Yksi strateginen valinta perustajaurakoitsijalla liittyy tuloutusmenetelmään. Miten hanke kirjataan tulokseen?

Luovutuksen mukainen tuloutus: Tulos kirjataan vasta, kun kohde on valmis.

Valmistusasteen mukainen tuloutus (osatuloutus): Tulos kirjataan hankkeen etenemisen tahdissa. Tämä on mahdollinen tietyissä tapauksissa ja esimerkiksi pitkissä hankkeissa tasaa liikevaihtoa eri tilikausien välillä, mutta vaatii äärimmäisen tarkkaa ennustamista ja seurantaa.

Mitä perustajaurakoinnin kirjanpidon erityispiirteistä on ymmärrettävä? Entä miten valita oikea tuloutusmenetelmä ja välttää virheelliset ennusteet? Lue aiheesta lisää:

Perustajaurakoinnin kirjanpito, tuloutus ja raportointi

2. Arvonlisäverotus: Miksi maksan veroa ”omasta käytöstä”?

Jos perustajaurakointia verrataan tavalliseen urakointiin, selkeä eroavaisuus on arvonlisäverotuksen logiikka. Koska asunto-osakkeiden myynti on verotonta, rakennusliikkeen on maksettava oman käytön arvonlisäveroa itse suorittamastaan rakennustyöstä.

Tämä vero ei ole läpilaskutettava erä, vaan se on kulu, joka syö suoraan hankkeen katetta. Veron laskenta ei ole yksiselitteinen kokonaisuus, sillä veron perusteeseen on laskettava välittömien kulujen lisäksi myös hankkeelle kohdistuvat välilliset kulut, kuten hankkeen hallinnolliset kulut.

Oman käytön alv on haastava kokonaisuus ja euromäärät rakennushankkeissa ovat suuria, jolloin virheetkin voivat käydä kalliiksi. Myös verottaja seuraa oman käytön alv:ta tarkasti.

Miten välttää verosudenkuopat ja laskea veropohja oikein? Lue aiheesta lisää:

Arvonlisäverotuksen erityispiirteet perustajaurakoinnissa

3. Rahoitus ja vakuudet: Kun pankki sanoo ei

Rahoitusmarkkina on kiristynyt, ja perinteisen pankkilainan saaminen RS-kohteelle vaatii nykyään vahvaa näyttöä vakavaraisuudesta sekä korkeaa ennakkovarausastetta.

Hankkeen rahoituksen onnistumisen kannalta on tärkeää edetä oikeassa järjestyksessä, eikä aloittaa rakentamista ennen, kun rahoitus on täysin selvä. Hanke ei voi edetä, jos luvat eivät ole kunnossa tai vakuuksia asetettu.

Perustajaurakoitsijan muistilista rahoitukseen:

Rakennuslupa kuntoon.
Alustava rahoituspäätös pankista.
Ennakkomarkkinointi ja osakkeiden ennakkovaraukset (usein vaatimus jopa 60 %).
Lopullinen lainapäätös ja rakentamisen aloitus.

Jos perinteinen RS-rahoitus ei järjesty, on olemassa myös vaihtoehtoisia strategioita, kuten omarahoitus tai joissain tapauksissa hankkeen toteuttaminen hallinnanjakosopimuksella.

Miten varmistat hankkeen rahoituksen ja mitä vaihtoehtoja pankkilainan lisäksi on? Lue aiheesta lisää:

Perustajaurakoinnin rahoitus ja vakuudet

Perustajaurakoinnin taloushallinto vaatii syvällistä ymmärrystä ja osaamista

Perustajaurakoinnin taloushallinto on monimutkainen kokonaisuus, joka vaatii kirjanpitäjältäkin erikoisosaamista. Aallon asiantuntijat ovat erikoistuneet rakennusalan taloushallintoon. Me autamme sinua jo hankkeen talouden suunnittelussa, sekä kaikissa eri vaiheissa hankkeen taloushallinnossa. Suunnitteletko uutta hanketta? Varmista, että hankkeen talousasiat rullaavat alusta alkaen – ota yhteyttä kokeneisiin asiantuntijoihimme!