Perustajaurakoinnin erityispiirre: yksi hanke, kaksi yhtiötä

Perustajaurakoinnin ytimessä on rakennusliikkeen perustama asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöyhtiö. Rakennusliike omistaa aluksi yhtiön osakkeet, hankkii sille tontin ja tekee yhtiön kanssa urakkasopimuksen. Hanketta varten perustettu asunto-osakeyhtiö on työn tilaaja, jolla on alusta alkaen omat velvoitteensa.

Perustajaurakoinnin kirjanpidon kannalta on tärkeää hahmottaa näiden kahden juridisen yhtiön erillisyys:

• Rakennusliike: Urakoitsija, joka myy rakennuspalvelua ja yhtiön osakkeita.
• Asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöyhtiö: Tilaaja, jolla on oma Y-tunnus, oma kirjanpito ja omat velvoitteensa.

Vaikka rakennusliikkeellä on käytännössä määräysvalta kokonaisuudessaan, kyseessä on kuitenkin kaksi erillistä juridista yhtiötä. Molemmille on tehtävä kirjanpito, veroilmoitukset ja tilinpäätökset – myös silloin, kun yhtiö on vasta perustettu, mutta hanke on odottamassa aloitusta. Asunto-osakeyhtiön ei tarvitse tehdä veroilmoitusta vuosittain, mutta ensimmäiseltä tilikaudelta se on pakollinen. Joka tapauksessa on huomioitava, että molempien yhtiöiden velvoitteet tulee täytettyä.

Miten perustajaurakoinnin kirjanpito eroaa muusta rakennusliikkeen kirjanpidosta? 

Perinteisessä urakoinnissa liikevaihto syntyy urakkasopimuksen summasta ja kulut ovat rakentamiskustannuksia. Perustajaurakoinnissa (Kirjanpitolautakunnan eli Kilan vuoden 2017 yleisohjeen mukaan) urakkasopimuksen tuoton lisäksi liikevaihtoon lasketaan mukaan osakkeiden kauppahinnat, ilman mahdollista velkaosuutta. Vastaavasti kuluihin kirjataan rakennuskustannusten lisäksi osakemyyntiä vastaavat pääomasijoitukset asunto-osakeyhtiöön. Käytännössä liikevaihdon euromäärä on suurempi verrattuna muuhun urakointiin, vaikka euromääräinen kate pysyisi samana. Tämä on tärkeä ymmärtää tunnuslukuja analysoitaessa.

Tuloutusmenetelmät: Valmistusasteen vai luovutuksen mukainen tuloutus? 

Kenties suurin strateginen valinta perustajaurakoinnin kirjanpidossa on tuloutusmenetelmän valinta. Miten ja milloin hanke näkyy tuloksessa, ja mitkä tekijät vaikuttavat siihen, kumpaa tuloutusmenetelmää voidaan käyttää?

1. Luovutuksen mukainen tuloutus

Kirjanpitolain lähtökohtainen oletus on tulouttaa hanke vasta, kun se on valmis ja luovutetaan. Tässä tapauksessa kaikki kustannukset kerätään taseeseen ikään kuin varastoon. Saadut suoritukset kirjataan ennakkomaksuiksi ja tuloutus tapahtuu kerralla hankkeen valmistuessa. Mikäli kyseessä on mittava hanke, tämä tuloutustapa voi aiheuttaa heilahtelua tulokseen, etenkin jos hanke kestää useamman tilikauden ajan.

2. Valmistusasteen mukainen tuloutus (Osatuloutus)

Joissain tapauksissa tuloutus voidaan toteuttaa osatuloutuksena eli tulouttaa valmistusasteen mukaisesti jo hankkeen aikana. Pitkissä, yli tilikauden jatkuvissa hankkeissa suositaan usein osatuloutusta, jotta liikevaihto ja tulos jakautuvat tasaisemmin eri vuosille.

Osatuloutuksessa tuottoja ja kuluja kirjataan tuloslaskelmaan hankkeen valmistusasteeseen suhteutettuna. Yksi tapa on huomioida toteutuneet kulut ja arvioida niitä suhteessa ennustettuihin kokonaiskuluihin. Valmistusasteen määrittämiseen on olemassa myös muita tapoja.

Valmistusasteen mukaisen tuloutuksen eli osatuloutuksen käyttö edellyttää kuitenkin tiettyjen kriteerien täyttymistä. Hankkeella on muun muassa oltava sitova urakkasopimus ja luotettava hankekohtainen seuranta. Valittua tuloutusmenetelmää on noudatettava johdonmukaisesti koko hankkeen ajan, ja samaa tuloutustapaa on käytettävä kaikissa samantyyppisissä hankkeissa. Osatuloutukseen liittyy tarkat dokumentointivelvollisuudet ja se edellyttää huolellista ennustamista ja jatkuvaa hankkeen tarkkaa seurantaa. Myös Kila neuvoo osatuloutuksesta yleisohjeessaan tulon kirjaamisesta tuotoksi valmistusasteen perusteella.

Raportointi ja ennustamisen riskit 

Jos yritys valitsee valmistusasteen mukaisen tuloutuksen eli osatuloutuksen, raportoinnin tarkkuus korostuu. Kirjanpito on juuri niin luotettavaa kuin työmaalta saatavat ennusteet.

Jos hankkeen ennusteet ovat liian optimistisia alkuvaiheessa, yritys saattaa tulouttaa hankkeen alkuvaiheessa liikaa katetta. Kun hanke etenee ja todelliset kulut paljastuvat, loppuvaiheen tulos voi painua raskaasti tappiolle korjausliikkeen vuoksi.

Aallon asiantuntijan vinkki: ”Ennusteita on päivitettävä vähintään tilikausittain, mieluiten kuukausittain. Jos ennuste on pielessä, koko osatuloutus on pielessä. Rehellinen tilannekuva on johdon tärkein työkalu.”