Asunto-osakeyhtiön kirjanpito usein kysytyt kysymykset

Asunto-osakeyhtiö perii osakkailta vastikkeita, lainaosuussuorituksia ja hankeosuuksia, jotka voidaan kirjata taseeseen eli rahastoida, mikäli yhtiökokous on antanut siihen tilikauden aikana valtuudet. Rahastointi on yksi asunto-osakeyhtiön tuloksen järjestelykeinoista, sillä rahastoidut suoritukset eivät ole asunto-osakeyhtiön tuloverotuksessa veronalaista tuloa. Suorituksia pidetään silloin verovapaina pääomasijoituksina.

Rahastoinnin sijaan asunto-osakeyhtiö voi tulouttaa suoritukset eli merkitä ne tuotoiksi yhtiön tuloslaskelmaan. Silloin suoritukset ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa.

Osakkeenomistajan oman verotuksen kannalta ratkaisevaa on se, miten rahastoitavia varoja käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Jos vastikkeita tai muita suorituksia on asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa rahastoitu, sijoittajaosakas ei voi vähentää vuokratuloistaan vastikkeen rahastoitua osaa. Rahastoitu osa lasketaan tällöin mukaan osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon osakehuoneiston luovutusvoitossa tai -tappiossa siinä vaiheessa, kun asunto myydään.

Tiedon tietyn taloyhtiön suoritusten rahastoinnista saat taloyhtiön kirjanpitäjältä. Huomioithan, että tulouttamiseen/rahastointiin ei voida ottaa kantaa kesken tilikauden, mikäli yhtiökokouksen päätös antaa valtuudet molempiin käsittelytapoihin.

Lue lisää as oy:n rahastoimien varojen tuloverotuksesta Verohallinnon verkkosivuilta.

Asunto-osakeyhtiön ei tosiaan ole pakko antaa veroilmoitusta, mikäli tietyt edellytykset täyttyvät (lue lisää Verohallinnon sivuilta). Aallon Groupin kiinteistöalan palveluihin sisältyy lähtökohtaisesti aina veroilmoituksen jättö asiakkaanamme olevista yhtiöistä vuosittain, sillä se helpottaa merkittävästi tappioiden seurantaa ja varmistaa sen, että aiempien vuosien tappiot tulevat hyödynnettyä yhtiön edun mukaisesti.

Tätä käytäntöä puoltaa myös verovuodesta 2018 käyttöön tullut Verohallinnon linjaus: edellisten vuosien tilinpäätöksiä ei voi enää ilmoittaa veroilmoituksen liitteenä, kuten aiemmin oli mahdollista. Jos yhtiöllä on vanhoja tappioita, joita ei ole tappiovuoden veroilmoituksella ilmoitettu, yhtiön pitää sen sijaan hakea muutosta verotukseensa oikaisuvaatimuksella, mikä tarkoittaa käytännössä veroilmoituksen laatimista takautuvasti ko. vuodelta. Oikaisuvaatimus on myös maksullinen. Käytäntöämme tukee Verohallinnon 1.3.2019 julkaisema tiedote ”Asunto-osakeyhtiö, anna veroilmoitus jatkossa myös tappiovuodelta”.

Kyllä. Meillä Aallon Groupilla kiinteistöalaan erikoistuneet kirjanpitäjät tekevät mielellään pääomavastikemäärityksen hinnastomme mukaisella hinnalla, joka perustuu lainojen lukumäärään. Meillä on määritystä varten olemassa valmis pohja, josta asiakas näkee selkeästi ehdotuksemme pääomavastikkeen tasoksi ja sen, mihin ehdotus perustuu. Mikäli asiakkaalla on jo olemassa jonkinlainen muu pohja tähän tarkoitukseen, voimme myös käyttää asiakkaan omaa mallia.

Tilitoimisto voi pyydettäessä huolehtia Verohallinnolle ilmoitukset tällaisista urakoista. Ilmoitusten tekemistä varten tarvitsemme Suomi.fi-valtuudet sekä urakkasopimuksen, josta näemme tarvittavat perustiedot. Laskutetut summat katsomme kirjanpidosta. Urakkasopimus tulee toimittaa tilitoimistoon viimeistään urakan alkaessa, jotta ilmoitukset tulee tehtyä ajallaan ja toisaalta kustannukset pystytään kohdistamaan ostoreskontrassa suoraan urakalle heti ensimmäisestä laskusta lähtien. 

Suosittelisimme ensimmäisen maksusuunnitelman mukaisen lyhennyksen ajankohdaksi tällöin saman vuoden loppua tai tätä myöhempää ajankohtaa, jotta pääomavastiketta ehditään kerätä tarpeeksi ensimmäistä lyhennystä varten. Rahoituskysely osakkaille tehdään yleensä vasta urakan valmistuttua, joten pääomavastikeperintäkin alkaa vasta tämän jälkeen. Mahdolliset osakkaiden maksamat kertasuoritukset lyhennetään pankkiin ns. ylimääräisenä lyhennyksenä siinä yhteydessä, kun laina muutetaan hoitolainasta pääomavastikelainaksi.

Menon aktivointi taseeseen tarkoittaa, että se kirjataan yhtiön taseeseen omaisuudeksi, eikä sitä jätetä tuloslaskelmaan kuluksi vain kyseiselle tilikaudelle. Korjausmeno tulee tällöin vähennettyä kuluna tulevaisuudessa sitä mukaa kun omaisuudesta tehdään poistoja. Useimmiten aktivointi tulee asunto-osakeyhtiössä pohdittavaksi silloin, kun on toteutettu suurempi korjaushanke.

Kirjanpitolautakunta on antanut yleisohjeen asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Yleisohjeen mukaan ”rakennushankkeista aiheutuneet menot on aktivoitava, mikäli ne ovat osa aineellisen hyödykkeen hankintamenoa ja niiden taloudellinen vaikutusaika ulottuu useammalle kuin yhdelle tilikaudelle”. Omaisuuden lisäykseksi kirjattavia menoja ovat aina esim. uudisrakentamiseen tai rakennuksen laajentamiseen liittyvät menot. Ns. pakkoaktivoitavia menoja ovat myös perusparantamiseen liittyvät menot, kuten korjausmenot, joilla rakennuksen laatutasoa nostetaan aiempaa korkeammaksi. Jos perusparannukseksi luokiteltava rakennustyö tai muu hankinta siis nostaa rakennuksen alkuperäistä laatutasoa, se tulee aktivoida kirjanpidossa osittain tai kokonaan.

Isotkin korjaushankkeet voivat olla luonteeltaan sellaisia, ettei niitä ole kirjanpitolain tai yleisohjeen nojalla välttämätöntä aktivoida taseeseen, mutta aktivointi on toisaalta perusteltavissa. Tällöin yleensä pohdimme kirjanpitäjän ja asiakkaan kesken tapauskohtaisesti, mikä olisi yhtiön tuloksen, taseen rakenteen ja tulopuolen käsittelyn kannalta hankkeen järkevin kirjanpitokäsittely. 

Huom! Vastaus koskee Aallon kiintiestöalaan erikoistuneen yksikön toimintamallia. Mikäli vastikelaskujen lähetystapana on paperilasku, lähetämme aina maksaja-/vastikemuutosten yhteydessä vain yhden tilisiirron, jolla maksetaan vastikkeet joka kuukausi. Tilisiirron voimassaoloaika näkyy eriteltynä laskulla. Lähetämme siis uuden tilisiirron postitse vain, jos vastikemaksuihin tulee muutoksia.  Suosittelemme tilaamaan vastikelaskun verkkopankkisi kautta e-laskuna, jolloin saat vastikelaskun kuukausittain verkkopankkiisi.

Asunto-osakeyhtiön tuloslaskelma kertoo, mistä yhtiön kirjanpidollinen tulos muodostuu. Taloyhtiön ei ole tarkoitus tuottaa toiminnallaan voittoa. Kirjanpidollinen tulos järjestellään näin ollen aina siten, että vältytään yhteisöverojen maksamiselta. Mikäli taloyhtiöllä on käytettävissään verotuksessa vahvistettuja tappioita aiemmilta vuosilta, tulos voi olla myös voitollinen. Muutoin tulos järjestellään erilaisilla tuloksentasauskeinoilla (kuten rahastoinneilla, poistoilla ja/tai asuintalovarauksella) siten, että se on negatiivinen tai nollilla.

Koska verotettavaa tulosta ei siis saisi taloyhtiössä koskaan syntyä, tuloslaskelman osoittamasta tuloksesta ei kannata tehdä tulkintoja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Tuloslaskelman osoittama hoitokate kertoo tuloslaskelman lukijalle jo paljon enemmän, sillä siinä ei vielä ole mukana tuloksentasauskirjauksia eikä rahoituspuolen tuottoja ja kuluja. Hoitokate osoittaa, ovatko hoitotuotot (kerätyt hoitovastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset) riittäneet kattamaan yhtiön hoitokulut. Hoitokuluja ovat tyypillisimmin esim. lämmitys-, sähkö-, jäte- ja isännöintikulut sekä vuosikorjauskulut.

Hoitokatteesta siis näkee kuluvan tilikauden osalta, onko hoitotuottoja kerätty hoitokuluihin nähden enemmän tai vähemmän. Tappiollisesta hoitokatteesta ei aina kuitenkaan ole heti syytä huolestua, ainakaan jos se johtuu korjauskuluista. Mikäli korjauksia ei aktivoida taseeseen, ne nimittäin rasittavat tuloslaskelmassa kuluna vain yhtä tilikautta, vaikka tuottoja on saatettu kerätä valmiiksi jo edellisinä tilikausina ja hoitotuotot riittävät jatkossakin hyvin kattamaan ns. normaalit kulut. Suurempien korjauskulujen johdosta syntyvä tappio voidaan vahvistaa verotuksessa ja tulevina vuosina taloyhtiö voi taas tehdä sen verran tulosta.

Hoitokatetta parempi apuväline taloyhtiön talouden kokonaistilanteen tulkitsemiseen on vastikerahoitus- eli jälkilaskelma. Se osoittaa, ovatko taloyhtiön perimät vastikkeet riittäneet sekä pitkällä että lyhyellä aikavälillä kattamaan ne menot, joita varten ne on kerätty. Hoitojäämän laskennassa on huomioitu tuloslaskelman tuottojen ja kulujen lisäksi myös taseen puolen tapahtumat, joihin liittyy rahan liikettä, esim. hoitolainojen nostot ja taseen puolelle kirjatut korjaukset ja hankinnat. Tämän vuoksi vastikerahoituslaskelman osoittama yli-/alijäämä ei aina täsmää tuloslaskelman hoitokatteeseen, mutta kertoo hoitokatetta selkeämmin sen, kuinka rahat ovat riittäneet. Vastikerahoituslaskelmasta kannattaa katsoa etenkin kumulatiivista eli siirtyvää hoitovastikejäämää – yksi hyvin hoidetun taloyhtiön tunnusmerkeistä nimittäin on, että tilikauden lopussa on ollut noin 2–3 kuukauden hoitovastikkeiden suuruinen ylijäämä, joka siirtyy tulevalle vuodelle.

Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Käytännössä lainaosuuksien osalta kolme kuukautta vanhat tiedot isännöitsijäntodistuksella eivät kuitenkaan riitä kaupantekotilanteessa, koska varainsiirtovero maksetaan myös huoneistolle kuuluvasta yhtiölainaosuudesta. Varainsiirtoverolain mukaisesti nimittäin varainsiirtoveron perusteeseen lasketaan kauppahinnan lisäksi ”osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on silloin oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle yhtiöjärjestyksen määräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen taikka muun sopimuksen tai sitoumuksen perusteella tai jonka hän on luovutuksen yhteydessä maksanut”.

Varainsiirtoverolaki ei ota tarkemmin kantaa siihen, kuinka tarkasti tämä ”luovutushetki” määritellään, mutta osakashan maksaa osuuttaan pääomavastikkeen muodossa pois kuukausittain. Näin ollen kaupan perusteena olevan isännöitsijäntodistuksen tiedot eivät saa olla yhtä kuukautta vanhempia, jotta voidaan puhua ajantasaisista tiedoista. Meillä lainat päivitetään isännöitsijäntodistukselle aina vähintään edellisen kuukauden viimeiselle päivälle. 

Huom! Vastaus koskee Aallon kiintiestöalaan erikoistuneen yksikön toimintamallia. Kun saamme asiakkaalta allekirjoitetun pankkivaltakirjan, toimitamme sen pankkiin, jossa tehdään valtuutuksen mukaiset kytkennät. Se, millä aikataululla valtuutukset tulevat voimaan ja taloyhtiön tilin saldo päivittyy järjestelmään, riippuu siitä, milloin pankki laittaa valtuudet kuntoon. Eri pankeilla on eri toimitusajat, ja valtuutuksen myöntämisessä menee yleensä noin 1–3 viikkoa. Joissain tapauksissa valtuutuksen tilannetta voidaan joutua kysymään pankista vielä tämänkin jälkeen, minkä vuoksi pankkivaltuudet ovatkin ensimmäinen asia, joka laitetaan liikkeelle, kun tieto uudesta asiakkuudesta saadaan.

Huom! Vastaus koskee Aallon kiintiestöalaan erikoistuneen yksikön toimintamallia. Tilikohtaiset raportit tarvitaan vertailutietojen syöttöön, jotta saadaan vertailukelpoiset raportit järjestelmästä myös siirtotilikaudelta. Tilikohtaisten raporttien perusteella etsimme kirjanpidon saldoille vastaavat tilit oman järjestelmämme tilikartasta, jotta tapahtumat olisivat myös siirtotilikauden ja sen vertailutietojen osalta kirjattu samoilla periaatteilla.